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房屋租赁合同纠纷仲裁案
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【文书性质】
【文书编号】
【发布机构】 惠州仲裁委员会
【案件类型】
【发布日期】 2014年07月31日
【裁判人员】
【代理律师】
【当 事 人】
【国 别】
【主 题】
【案件摘要】
【全文】         

惠州仲裁委员会

裁决书

        本会根据申请人××市宏诚实业开发有限公司(下称宏诚公司)与被申请人刘达文于2005628日签订的《房屋租赁合同》中的仲裁条款以及申请人向 本会提交的书面仲裁申请,于20061017日受理了上列当事人之间的上述合同项下的争议仲裁案,受案号为[2006]惠仲第198号。申请人宏诚公 司向本会预交了仲裁费。200611月被申请人刘××提交仲裁答辩书并提出仲裁反请求,本委于同日受理其仲裁反请求,刘××向本委预交仲裁费。

     本案审理程序适用2001121日起施行的《惠州仲裁委员会仲裁规则》(以下简称《仲裁规则》)。

     根据《仲裁规则》的规定,本会向宏诚公司送达了受理仲裁申请通知书、《仲裁规则》和《惠州仲裁委员会仲裁员名册》等材料,向刘××送达了仲裁通知书、仲裁 申请书副本及相关证据材料,并向双方当事人分别送达了《仲裁规则》、《惠州仲裁委员会仲裁员名册》、《选定首席仲裁员的函》、《选定仲裁员的函》等材料。 刘达文在《仲裁规则》规定的期间内提交了书面答辩书并提出仲裁反请求。本委将刘达文的答辩和仲裁反请求书发送宏诚公司,宏诚公司提交了反请求答辩书,本委 将宏诚公司的反请求答辩书发送刘达文。本委决定就宏诚公司提出的仲裁请求和刘××提出的仲裁反请求合并审理。

     在《仲裁规则》规定的期限内,宏诚公司选定王××为仲裁员,刘××选定黄××为仲裁员,双方共同委托本委主任指定首席仲裁员,本委主任指定徐××为本案首 席仲裁员,于20061122日组成仲裁庭审理本案。并于开庭前向双方当事人发送了《组庭通知书》和《开庭通知书》。

    仲裁庭于2006125日、200719日和522日,在本会仲裁一庭开庭审理了本案。宏诚公司的法定代表人肖如意、委托代理人廖××律师,刘 ××的委托代理人叶×律师到庭陈述了自己的主张及答辩意见,对本案的事实、证据进行了核对和质证,回答了仲裁庭的提问,双方进行了辩论,并作了最后陈述。

     仲裁庭多次组织双方当事人进行调解,但因双方当事人的分歧较大,最终未能达成一致意见。

     本案现已审理终结。根据双方当事人提供的证据材料和庭审查明的事实和有关法律规定,200786日,仲裁庭对本案作出[2006]惠仲裁第1××号裁决书。

     现将本案案情、仲裁庭意见和裁决结果分述如下:

一、案情

     申请人宏诚公司与被申请人刘××因《房屋租赁合同》引发争议,向本会申请仲裁。

     申请人称:

     2005年6月28,申请人与被申请人就租赁申请人坐落于××市市区花边北路西侧房屋主楼513层(一楼提供约200平方米做大堂)事宜,签订了《房 屋租赁合同》(下简称该合同)一份。该合同就房屋基本情况,房屋用途,租赁期限,租金,付款方式等内容作了明确约定。其中约定:1、房屋用途为旅业及相关 服务业;2、租赁期限从20051118日起至20251117日共20年,自2005718日至20051117日为四个月装修期,免 租金;3、租金从20051118日起至20101117日止,租金为每月人民币80,000元;4、付款方式:租金按月结算,由被申请人于每月 的25号前将该租金交付给申请人。逾期按每天万分之三计收滞纳金;此外该合同还就房屋押金、水电押金、关于装修的约定、基础设施的约定等内容作了规定。

    2005年7月11,申请人与被申请人就其它有关事项签订了“补充合同一份。

    该合同及补充合同签订后,申请人即将租赁楼房交付给被申请人装修,至200512月初,被申请人将租赁楼房正式以汉天酒店名义对外营业。然而,自被 申请人应缴付租金之日即20051118日起至今已近一年时间,应缴租金分文未付。至20061018日止,实际共欠申请人租金808,000元 人民币。

     需要指出的是,在20065月底前,被申请人一直借口申请人未办妥消防系统验收手续为由拒缴租金。但实际上被申请人经营的汉天酒店自始至终正常经 营,消防问题并未对其经营造成实质影响。为此,申请人于2006723日通过惠城区公证处采取公证送达方式向被申请人发出通知一份。该通知内容就 申请人向部队申办的消防系统验收手续(因该租赁楼宇属军队物业,地方消防部门无权办理有关消防验收手续)进一步确认告知被申请人。且就2006525 日前申请人未办妥消防验收手续之前被申请人应缴付的租金,申请人采取了妥善解决问题原则,同意在缴租金基础上减除15%。即2006525日前应缴租 金为48万元减至为40.8万元人民币(每月80000元降低为每月62000元)。并通知被申请人将所欠租金支付给申请人。然而,被申请人依然置若罔 闻,对应付租金分文未付。

    2006年9月1,申请人收到一份落款为“汉天酒店但未加盖汉天酒店公章、也未有任何人签名的给惠州市宏诚实业开发有限公司的函。本着息事宁人的 态度,申请人仍旧通过惠城区公证处公证送达方式给被申请人回复。对其函中提及的问题一一给予答复,但被申请人拒不理睬申请人所出的诚意之举。而汉天酒 店却每天正常经营,国庆中秋期间利用横幅吸引新老顾客的广告宣传赫然挂在酒店不远处。而对应付租金依然分文未向申请人缴付。经统计,从200511 18日起至今(初步算至20061017日),申请人欠付租金达808000元人民币,按照约定,被申请人应付逾期滞纳金达元人民币。(具体计算方式 见证据)。

     申请人认为:申请人与被申请人签订的《房屋租赁合同》系双方本着平等互利,诚实信用原则签订,合法有效,依法受法律保护。申请人对应缴纳的租金拖欠拒付, 实属违约。申请人为保护自身合法权益不受侵犯,特依据双方订立的仲裁条款及《仲裁法》的有关规定,申请仲裁。并提出如下仲裁请求:1、裁令被申请人刘×× 立即偿付所拖欠申请人房屋租金计人民币808,000元,并支付滞纳金35280元(从逾期之日即20051226日起按每天万分之三计至2006 1026日止);2、裁令被申请人承担本案全部仲裁费用。

     宏诚公司为支持其仲裁请求,向仲裁庭提交下列证据:

     1、企业法人营业执照,证明申请人具备主体资格;

     2、房屋租赁合同及补充合同,证明确立申请人与被申请人权利义务之内容;

     3、房屋租赁合同及委托书,证明申请人获得转租的权利;

     4××省军区出具的“2006保消字第10消防验收意见,证明租赁楼消防系统已验收;

     5、(2006)惠城证民字第××公证书,证明申请人通过公证送达方式催收租金及进一步确认消防问题等内容;

     6××市宏诚实业公司的函,证明被申请人就租赁合同履行的有关问题致函申请人;

      7、(2006)惠城证民字第6××公证书,证明申请人对证据6“涉及问题之回复;

      8、发票,证明被申请人开办的酒店在经营之中;

      9、照片,证明被申请人的宣传横幅;

      10、证明(××军分区出具),证明本案所涉的房屋可以对外出租经营;

      11、判决书两份[2004)惠城法行初字第18号及(2005)惠中法行终字第4],证明房屋租赁合同提及的房产证并不是伪造的。

     2006年12月11,宏诚公司向仲裁庭提交延期举证申请书,要求延期提交汉天酒店大楼主体工程竣工验收合格证及土建消防验收合格证。2007年1月9和1月12,宏诚公司向仲裁庭补充提交如下证据(编号为1213):

     12、关于××市花岭北路西侧十三层大楼建筑工程消防验收意见,证明本案所涉出租房屋的主体工程经消防验收合格

     13、建设工程竣工合格证,证明××市花边岭北路西侧十三层大楼竣工并经验收合格。

     被申请人刘××对宏诚公司的仲裁申请提出答辩及反请求:称:

     2005年6月28,反请求人与被反请求人签订了一份房屋租赁合同,合同约定,由甲方(被反请求人)提供位于××市市区花边北路两侧主楼5—13层的自 有房(房产证号码:粤房地证字第17705××号)供乙方(反请求人)作旅业及相关服务业之用,合同还对租赁期限、租金数额、付款方式、费用分摊、违约责 任、不可抗力、合同管辖等都作了约定,同时甲方(被反请求人)还承诺所出租房屋产权明确,土建主体消防系统由甲方负责,之后双方又于2005711日 签订了补充合同,补充合同约定:甲方(被反诉人)必须具备所租房屋的土建消防合格证,时间必须在本补充合同签订后40天(2005821日前)办理完 善,否则,因此造成乙方(反请求人)权益受损由甲方负责。两份合同生效后,反请求人投入了大量的资金对所租赁的房屋按酒店的标准进行装修,并取名为汉天酒 店,购置相应的设备、用具等,200512月,反请求人投资的汉天酒店开张营业,由于被反请求人不按合同的约定,擅自缩小酒店门前的停车场,拒绝提供其 所出租房屋竣工验收报告及房屋安全鉴定书、公安消防部门的消防验收报告书,致使反请求人经营的汉天酒店无法办理相关的营业执照,特种行业许可证,更无法正 常经营,多次被当地公安机关、工商行政管理部门查处,责令停业,2006423日反请求人去函被反请求人,要求被反请求人履行合同义务,在被反请求人 未履行合同义务时,反请求人暂缓支付房租,反请求人认为:被反请求人伪造房产证,采用欺骗的手段,骗取反请求人签订房屋租赁合同,同时亦不按合同的约定, 按时提供相应的证照给反请求人,已构成欺诈及违约,理应承担由此过错而产生的一切经济及民事责任,为维护法律的正确实施,保障反请求人的合法权益不受侵 犯,反请求人依据《仲裁法》的相关规定,请求仲裁庭驳回申请人(被反请求人)的仲裁请求并提出如下反请求:1、因被反请求人违约,终止双方于20056 28日、2005711日所签订的房屋租赁合同及补充合同;2、被反请求人应赔偿经济损失(含装饰、购置等)5,191,068元给反请求人。3、 被反请求人应退回房屋水电押金、房租押金合计18万元给反请求人。4、被反请求人应支付工人遣散费32,332元给反请求人。5、本案仲裁费用由被反请求 人承担。

    ××为支持其反请求及答辩观点向仲裁庭提交了下列证据:

     1、居民身份证,证明反请求人的主体资格;

     2、房屋租赁合同,证明双方当事人的合同关系;

     3、补充合同,证明内容同上;

      4、企业法人营业执照,证明被反请求人的主体资格;

      5、核准企业变更登记通知书,证明被反请求人变更前名称为××市华泰实业开发有限公司;

      6、粤房地证字第17705××号房地产权证,证明该房产证(复印件)系伪造的;

     7、消防业务受理回执,证明申办主体为中国人民解放军××××军分区后勤部;

     8、消防设计审核申请的复函,证明被反请求人所出租的房产系军事设施;

     92006保消字第10号关于××市汉天酒店自动消防系统意见,证明内容与证据8相同;

     10、旅馆业《特种行业许可证》申报条件,证明需要当地公安消防部门的消防验收报告书;

     11、致汉天酒店负责人函,证明被反请求人出租的房产没有大楼主体消防证;

      12××派出所函,证明派出所需要营业执照及消防验收合格证;

      13、责令改正通知书,证明汉天酒店无证经营、停止营业;

      14××分局治安警察大队检查表,证明酒店被责令停止营业;

      15××分局扣押物品、文件清单,证明汉天酒店财产被扣押;

      16、通知,证明反请求人曾函告被反请求人要求办理大楼土建消防合格证;

     17、交寄邮件收据、邮票收据,证明反请求人以邮寄方式发出通知;

     18、工程承包合同书及有关单据,证明反请求人的投资数额;

     19、防雷工程公司付款及办公室用品付款单据,证明反请求人付款情况;

     20、工薪表,证明反请求人支付工资;

     21、收据,证明反请求人交纳押金;

     22、责令改正通知书等材料,证明汉天酒店被要求停业整顿;

     23、照片,证明酒店被查封。

     针对刘××提出的仲裁反请求,宏诚公司答辩如下:

     被答辩人提出的反诉请求依法不能成立,应予驳回,以维护答辩人的合法权益。

    答辩人虽然未能在双方租赁合同及补充合同约定的时间内办妥租赁楼宇消防验收合格手续,但并不能成为被答辩人请求终止双方于2005628日、2005711日所签订的房屋租赁合同及补充合同及赔偿其经济损失返还押金之理由或条件成就依据。

    2006年5月25,由××省军区政治部保卫处出具的2006保消字第10关于××市汉天酒店自动消防系统验收的意见,已作出汉天酒店符合消防要求的结论。

    对于答辩人未能及时办妥该消防验收手续的行为,答辩人已主动承担了责任。即答辩人同意在2006525日前被答辩人每月应付的租金80000元人民币调整为62000元。这足以说明答辩人勇于承担责任的态度。对此,答辩人在仲裁申请书中有明确表述。

    尽管答辩人未能按时办妥租赁楼宇消防验收手续,但有一点事实无法认,那就是被答辩人经营的汉天酒店从200512月底开始营业起,从未停止过经营活动,至今还在正常经营中。但被答辩人应缴付给答辩人的租金却至今分文未付。

    根据双方签订的《房屋租赁合同》第15条规定,租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前三个月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,在终止合同书生 效前,本合同仍然有效。然而,在答辩人就被答辩人拖欠租金而提出仲裁之前,被答辩人从未就终止合同事宜或口头或书面通知过答辩人。因此,答辩人有理由要求 被答辩人继续履行合同并支付所拖欠的租金。其提出终止合同的理由不能成立。

    被答辩人提出反请求无非是寻找借口,推卸责任,达到其非法目的。因此说,被答辩人的反请求理由不充分,其反请求主张根本不能成立。为此,答辩人请求仲裁庭对被答辩人反诉请求予以驳回。

    宏诚公司为支持其答辩意见,提交了两份证据(编号为证据1415):

    14、证明,用于证明反请求人经营的汉天酒店从未停止经营的事实;

     15、旅业房租发票,证明内容与证据14相同。

     宏诚公司和刘××对对方提交的证据材料,各自提出了质证意见:

     (一)刘××对宏诚公司提交证据的质证意见:对证据1没有异议;对证据2345的真实性无异议,但对证明内容有异议,认为宏诚公司违约;认为证据6 不能作为证据使用,证据7与本案没有关联性;对证据8、证据9的证明内容有异议;认为证据10与本案没有关联性;对证据11的证明内容有异议,宏诚公司持 有的房产证当时已被撤销,出租房产时构成民事欺诈;认为证据12与本案的主体名称不符,与本案无关联性;认为证据13与本案缺乏关联性;对证据14的真实 性不予认可;对证据15的证明内容有异议。

   (二)宏诚公司对刘××提交证据的质证意见:对证据1至证据5没有异议;对证据6的真实性没有异议,但对证明内容不认可;对证据789的的真实性无异 议;认为证据10没有任何单位盖章,不具有证明力;对证据11的证明内容有异议;对证据12的真实性无异议;对证据131415的真实性没有异议,但 对其关联性有异议;对证据1617不认可;对证据181920的真实性、关联性不认可;对证据21的真实性无异议;对证据22的真实性无异议,但认 为酒店一直在经营;对证据23的真实性无异议。

     根据刘××的申请,仲裁庭经讨论决定对汉天酒店的装修工程及可移动的配套设施、设备和物品委托有资质的评估机构进行评估,并曾发通知要求双方当事人在规定 期限内共同协商确定一家资质的评估机构。但由于双方当事人未能商定一家评估机构,仲裁庭决定委托××市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司(以下简称惠 正评估公司)对汉天酒店装修工程及可移动的配套设施、设备和物品进行评估,并分别就装修工程及该酒店的总资产出具评估报告。刘××根据仲裁庭的通知预付了 评估费人民币25,000元。2007429日,惠正评估公司出具汉天酒店装修工程评估报告[惠正资评报字(2007)第××],评定汉天酒店装修 工程的评估值为人民币3,867,840;出具汉天酒店资产评估报告书[惠正资评报字(2007)第××],评定汉天酒店装修工程及可移动的配套设 施、设备和物品等资产的评估值为人民币4,459,731元。仲裁庭专门开庭听取双方当事人对上述两份评估报告书的质证意见,宏诚公司对上述两份评估报告 不予认可,刘达文对上述两份评估报告部分认可,认为存在漏评、少评的情况,要求追加评估。仲裁庭将双方当事人的书面质证意见提交惠正评估公司作出答复或作 出补正评估报告。2007523日,惠正评估公司向仲裁庭提交《关于汉天酒店资产评估报告书异议的答复函》(惠正资函字[2007]3号),宏诚公司 和刘达文对该答复函不予认可,而且刘××再次提出5-11楼床屏漏评,要求追加评估。仲裁庭再次将刘××《关于坚持对惠正资评报字(2007)第19 20号评估报告漏评、少评部分追加评估的报告》交由惠正评估公司进行处理。200774日,惠正评估公司向仲裁委提交《关于刘××先生坚持对惠正资 评报字(2007)第1920号评估报告漏评、少评部分追加评估的答复函》(惠正资函字[2007]6号),认为有线电视报装及监控系统属漏评,该项 目的评估值为人民币28,100元,宏诚公司对该答复函所涉及的内容及结论不予认可,刘达文对该答复函部分认可。

    仲裁庭根据双方当事人的举证、质证以及庭审询问的情况,现查明如下案件事实:

     2005年6月28,宏诚公司(甲方)与刘××(乙方)签订《房屋租赁合同》一份,主要条款如下:

     第一条房屋基本情况:甲方房屋坐落××市市区花边北路西侧,楼房主体为框架结构,并通过××市规划局报建,质量经有关部门检查验收,均符合建筑工程质量标 准。乙方承租范围:主楼5-13层(一楼提供约200平方米做大堂),房产证号码:粤房地证字第17705××号。第二条房屋用途:该房屋用途为旅业及相 关服务业。第三条租赁期限自20051118日至20251117日共20年。第四条租金:自2005718日至20051117日,甲 方给予乙方4个月的装修期,自20051118日至20101117日止,租金为每月人民币80,000元;自自20101118日至 2015年11月17止,租金为每月人民币92,000元;自20151118日至20201117日止,租金为每月人民币110,600元; 自20201118日至20251117日止,租金为每月人民币138,250元。第五条付款方式;租金按月结算,由乙方于每月的25日前将该月 租金交付给甲方,逾期按每天万分之三计收滞纳金。第六条,乙方应于本合同签订之日起一周内向甲方支付房租押金10万元,水电押金8万元共计18万元整,此 押金不计息,在租赁合同解除、终止,由甲方扣减乙方应交款项后予以退还;第九条:租赁期满或中途退租,乙方保证所租房屋的梁、柱、楼板、外墙、电梯系统、 供电系统、供水系统、消防系统、排污系统等完好无损地交给甲方。乙方投资的不动产不得拆除,可动产可搬走。第十条关于甲方对基础设施的约定:甲方按房屋现 状交给乙方。本房屋已完善供电供水、排水、排污等主系统;电梯已能正常运行一台,另一台甲方同意安装,电梯费用由甲方承担,门前停车场已铺砌整理,土建消 防系统,由甲方负责整栋所需要楼房的消防主体工程系统,消防主管和消防箱、灭火栓设备必须每层楼具备(5-13层楼楼道、室内由乙方自行负责)安装消防主 体系统和控制系统的费用由乙方和煲仔王酒家按租用面积承担。第十一条规定:乙方应守法经营,如因违法经营而导致停业整顿,责任自负,租金、水、电费等照 付。第十九条;本合同在履行中发生争议,由甲乙双方协商解决。协商不成时,应提交惠州市合同仲裁委员会裁决。此外该合同还对保险、合同终止、违约责任以及 不可抗力等作出约定。

     2005年7月11,甲乙双方签订《补充合同》一份,约定(甲方)宏诚公司必须具备土建消防合格证,时间必须在本补充合同签订后40天内办理完善,否则由此造成乙方(刘达文)权益受损由甲方负责。

     2005516××市中级人民法院(2005)惠中法行终字第4号行政判决书,原登记在宏诚公司 前身××市华泰实业开发公司名下的粤房地证字第17705××号《房地产权证》因违反《广东省城镇房地产权登记条例》的规定被判决撤销。本案所涉的出租房 屋仍属中国人民解放军××××军分区后勤部所有。军分区后勤部于2005610日与宏诚公司签订《房屋租赁合同》,将本案所涉房屋出租给宏诚公司, 并赋予宏诚公司转租权。

     2005年6月20和6月30,刘××分别付给宏诚公司水电押金和房租押金8万元和10万元。宏诚公司依约将位于××市市区花边岭北路西侧综合楼5- 13层房屋交付刘××,××将该物业装修成酒店(取名为汉天酒店),而刘××至今未支付房租。宏诚公司在仲裁申请书中同意从20051118日至 20065月按每月62000元计收房租。

     2006年5月25,××省军区政治部保卫处出具《关于××市汉天酒店自动消防系统消防验收的意见》,确认汉天酒店的消防栓、火灾自动报警系统基本符合 消防要求。200719日,宏诚公司向仲裁庭提交××省军区政治部保卫处《关于××市花边岭北路西侧十三层大楼建筑工程消防验收的意见》(复印件), 该意见确认该建筑物消防验收合格,但宏诚公司至今未将《关于××市汉天酒店自动消防系统消防验收的意见》原件交付给刘达文。2007112日,宏诚公 司向仲裁庭提交了由××省军区后勤部基建营房处发出的《建设工程竣工合格证》,该合格证确认××市花边岭北路西侧十三层大楼已竣工并验收合格。宏诚公司至 今也未将该合格证原件交付给刘××

     另查:刘××所开办的汉天酒店至今未办理特种行业许可证和营业执照,因无照经营多次受到公安机关和工商行政管理部门的查处。

     根据惠正评估公司惠正资评报字(2007)第19号、第20号评估报告以及惠正资函字[2007]6号《答复函》,可以认定汉天酒店装修工程的评估值为人 民币3,895,940;汉天酒店装修工程及可移动的配套设施、设备和物品等资产的评估总值为人民币4,487,831元。

二、 仲裁庭意见

    (一)关于双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》的效力

    仲裁庭认为,宏诚公司与刘××签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》是其双方的真实意思表示,而且未违反社会公共利益和法律、行政法规的强制性规定,因而 是有效的。刘××提出宏诚公司伪造房产证,采用欺骗的手段,骗取其签订房屋租赁合同,影响合同效力,但其未依法行使撤销权,故仲裁庭认为,虽然从法律上 看,宏诚公司原持有出租房屋的产权证被人民法院撤销,但其对该物业有使用权和转租权,因此其具有与刘达文《房屋租赁合同》及《补充合同》的权利能力,《房 屋租赁合同》及《补充合同》是有效的。

     (二)关于宏诚公司的仲裁请求

     基于《房屋租赁合同》及《补充合同》的有效性,刘××作为承租人应依照合同的约定支付租金。刘××提出因宏诚公司违约,其无须支付租金的理由,仲裁庭不予支持。

     由于宏诚公司未按约定向刘××交付土建消防验收合格证构成违约,以及其至今未向刘××交付土建消防验收合格证原件,因此宏诚公司对其违约行为也应承担相应的违约责任,仲裁庭认为,其应承担的违约责任可从租金的减少中得以体现。

      考虑到宏诚公司的违约情况,仲裁庭认为,从20051118日至2007817日期间,刘××应按约定租金标准的50%,即每月40,000元支付租金;同时刘××应对所欠租金按每日万分之三支付滞纳金。

    (三)关于刘××的仲裁请求

      1、关于终止《房屋租赁合同》及《补充合同》的请求

     宏诚公司未在《补充合同》约定的期限内提供汉天酒店的土建消防验收合格证,致使刘××无法办理酒店的特种行业许可证和营业执照,已构成违约。考虑到宏诚公 司违约的性质、持续时间等因素并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,仲裁庭对刘××要求终止《房屋租赁合同》及《补充合同》的请求予以支持。

     2、关于刘××要求宏诚公司赔偿经济损失(含装饰、购置等)5,191,068元的请求

     在宏诚公司与刘××在房屋租赁合同履行过程中,双方均存在违约行为,而且裁决终止房屋租赁合同的情况下,依法应对酒店的装修物作出处理。在终止房屋租赁合 同的情况下,酒店装修物的价值对刘达文而言已构成损失,由于宏诚公司与刘××在合同的履行过程中均有违约和过错,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十 三条、第一百二十条以及相关司法解释的规定,对装修损失应由双方共同承担。考虑到宏诚公司与刘××在合同的履行过程中各方的过错程度,仲裁庭认为,宏诚公 司应按装修工程的评估值的80%对刘××作出补偿即补偿人民币3,116,752元(3,895,940×80%),同时,惠正评估公司惠正资评报字 (2007)第19号以及惠正资函字[2007]6号《答复函》所列举的所有资产交付给宏诚公司。至于惠正资评报字(2007)第20号评估报告涉及的可 移动的配套设施、设备和物品,刘达文可自行搬走。

      3、关于退回房屋水电押金、房租押金共18万元的请求

      依照房屋租赁合同的约定,刘××支付的18万元押金可以退回,但应与其所欠宏诚公司的租金及滞纳金互相抵扣。

      4、关于刘××要求宏诚公司支付工人遣散费32,332元的请求

      本案所处理的是双方当事人之间发生的房屋租赁合同关系,不应涉及工人遣散费的支付问题。故,仲裁庭对刘××的这一请求予以驳回。

三、裁决

      根据以上事实、法律依据和分析意见,仲裁庭裁决如下:

      ()解除宏诚公司与刘达文签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》;

      ()××应在收到本裁决书后二十日内向宏诚公司支付20051118日至2007817日期间的租金共840,000元,对迟延支付的租金从欠付之日起按每日万分之三计付滞纳金至付清款日止;

      ()宏诚公司应在收到上述租金的同时退还刘××的水电押金、房租押金共计人民币18万元;

      ()宏诚公司应按装修工程的评估值的80%对刘××作出补偿,即在收到本裁决书后二十日内支付补偿款人民币3,116,752元,刘××同时应将惠正资 评报字(2007)第19号评估报告以及惠正资函字[2007]6号《答复函》所列举的资产移交给宏诚公司。

      宏诚公司及刘××对对方所欠的金钱债务可相互抵销,对未能抵销的债务部分应予履行。逾期,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定承担迟延履行的责任。

     ()本案本请求仲裁费人民币19,148元,由宏诚公司承担10%即人民币1,815元,刘××承担90%即人民币17,333元。反请求仲裁费及评估 费共计人民币78,122元,由宏诚公司承担60%即人民币46,873元,由刘××承担40%即人民币31,249元。

     对比之下,宏诚公司应支付刘××多预缴的仲裁费用(含评估费)29,540元,该费用于执行时由宏诚公司迳付刘××

      本裁决为终局裁决,自作出之日起发生法律效力。

 

                                  首席仲裁员:     

                                       员:     

                                       员:     

 

                                     ○○七年八月六日