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项目策划及销售代理合同纠纷仲裁案
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【文书性质】
【文书编号】
【发布机构】 惠州仲裁委员会
【案件类型】
【发布日期】 2014年07月31日
【裁判人员】
【代理律师】
【当 事 人】
【国 别】
【主 题】
【案件摘要】
【全文】         

内容摘要

申请人与被申请人对付款具体数额存在争议,付款凭据中既有收据也有发票。申请人称被申请 人只支付代理费42万元,其中30万元发票是补开30万元收据的,不是实际上收款;被申请人则称前后分别以现金和银行转帐方式支付代理费79万元,收据和 发票是重复收取。仲裁庭认为,(1)根据双方代理合同的规定,被申请人付款后申请人只开具收据给被申请人,因此,收据是代理费结算、支付约定的凭据; (2)被申请人认为发票内的30万元是支付了代理费,与代理合同约定的费用结算办法不符;被申请人认为此30万元是现金支付,庭审中被申请人无法讲清该 30万元是在哪里给的、谁经手的等现金支付的具体经过,庭审后也没有提供这方面的证据;按合同约定的40%—50%那一档的销售率1.2%计算,被申请人 最多应支付的代理费为约33万元,根据常理、常态判断,被申请人是不可能提前支付巨额代理费给作为代理方的申请人的,而对此30万元争议,被申请人一直没 有说过是提前的非正常支付。据此,仲裁庭认为:申请人的举证、解释强于被申请人的举证、解释,根据证据优势规则的基本原理,仲裁庭认定发票中的30万 元,并非真正被申请人向申请人支付了销售代理费30万元。被申请人支付的代理费共计只有42万元。

惠州仲裁委员会裁决书

惠州仲裁委员会根据申请人与被申请人于2005830日签订的《××商场项目策划及销售代理合同》中的仲裁条款以及申请人向本会提交的仲裁申请书,于2006 8 × 日受理了上列当事人之间的上述合同争议仲裁案。申请人向本会预交了仲裁费人民币××元。

本案审理程序适用2001121日起施行的《惠州仲裁委员会仲裁规则》(以下简称《仲裁规则》)。

根据《仲裁规则》的规定,本会向申请人送达了受理仲裁申请通知书、《仲裁规则》和《惠州仲裁委员会仲裁员名册》等材料,向被申请人送达了仲裁通知书、仲裁申请书及相关证据材料、《仲裁规则》和《惠州仲裁委员会仲裁员名册》等材料。

根据《中华人民共和国仲裁法》和《仲裁规则》的规定,2006920日,由仲裁员×××××××××组成仲裁庭审理本案,罗××为首席仲裁员。

仲裁庭分别于20061025日、20061124日、2007425日在本会开庭审理本案,申请人的 法定代表人及其委托代理人和被申请人的代理人到庭陈述了自己的主张和答辩意见,双方进行了举证、质证,回答了仲裁庭的询问,彼此进行了辩论并作了最后陈 述。本案现已审理终结,仲裁庭作出裁决。

现就本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下:

一、案情

申请人与被申请人因《××商场项目策划及销售代理合同》引发争议,向本会申请仲裁。

申请人的仲裁请求是:(1)请求被申请人支付××商场的销售代理费和招商代理费共计人民币1453484.6元;(2)请求被申请人支付逾期结算的滞纳金34884元人民币;(3)本案仲裁费用由被申请人承担。

申请人提出仲裁的事实和理由是:

2005830,申请人与被申请人签订了一份《××商场项目策划及销售代理合同》,约定被申请人的××商场1 —3层全部委托申请人独家代理和销售共同招商委托销售的期限为从合同签订之日起至本项目正式公开发售后八个月止;委托招商代理期限为从本合同签订之日开始 至2006330日,同时合同的第四五条还约定了款项的收取和代理费用及结算等相关事宜,其中对销售代理费采用爬坡费率计算销售代理费,并确定销 售率在80%以上的,代理费率为 2%;招商代理费则按国际品牌、国内品牌,普通商户分别收取正式租金的2个月、1个半月、1个月。销售代理费在每月5号前结算一次,结算范围为上月甲方 (即被申请人)与客户签订《购房认购书》的所有单位,客户签订认购书后悔约,已收取的定金或房款将作为违约金而被甲方没收,乙方(即申请人)有权获得该违 约金的50%作为服务费;如遇客户在签订正式《房地产买卖合同》之后悔约,乙方将不再退还销售代理费给甲方。招商代理费每月结算一次,结算范围为上月内甲 方与客户签订《租赁合同书》的所有单位。以上应付款须在乙方每次提供费用结算清单后十日内准时支付代理费用,如有拖欠按所欠代理费总额每日万分之五计付滞 纳金给乙方。另外,合同第三条在甲方权责部分第三项还约定在合同有效期内,甲方不再自行销售或委托第三方代理销售本项目,在代理期限和代理物业范围内,所 有成交的单元均计入乙方业绩并予以结算代理费。合同第六条约定合同在执行过程中若发生分歧,可向惠州仲裁委员会提请仲裁。

合同签订后,经申请人努力,××商场的销售率达到80%以上,申请人代理销售总金额为80639430元,按2%计 代理费,被申请人应向申请人支付 1612788.6元,甲方自行销售总金额为7184787.3元,申请人应收取代理费143696元,招商项目据结算申请人应收取11.7万元代理费, 被申请人实际已结算支付42万元人民币,但尚欠1453484.6元未支付。由于被申请人拖欠代理费,根据合同第五条约定应按日万分之五计付滞纳金,按照 合同约定结算范围为上月甲方与客户签定购房认购书的所有单位至2006524日止,按一个结算周期一个月计算,从200665日暂计至2006 723日止共计48天,共计34884元(1464814.6×0.5‰×48)。经申请人多次要求被申请人支付上述款项,被申请人均未履行约定,至今 仍欠1488368.6元人民币,为此,申请人特依据合同第六条约定的仲裁条款,向惠州仲裁委员会提出仲裁申请,请求仲裁庭支持申请人的仲裁请求。

申请人为其请求提供的证据有:(1)申请人的营业执照,证明申请人具备合格的诉讼主体资格;(2××商场项目策划 及销售代理合同,证明申请人的销售代理权及具体权利义务;(3)申请人代理销售、招商的××商场认购书及成交明细表,证明申请人的销售率达80%以上及具 体销售金额和面积;(4)会议记录,证明申请人积极履行了义务;(5)电子城(××商场)营销推广方案,证明申请人积极履行了义务;(6)电子城租赁意向 书,证明申请人进行招商的成果;(7)通知,证明被申请人提出的保留单位的房号;(8)保留单位字条,证明被申请人提出的保留单位的房号;(9)通知,证 明被申请人与相关各户签订认购书;(10)收条,证明30万元发票是补开30万元收据的,不是实际上收款。

被申请人辩称:

(一)被答辩人主张代理销售的数额与事实不符。被答辩人向仲裁委员会主张代理销售总额80639300元,而经答辩人对有关商品房买卖合同进行核对,实际销售总额仅为59334570元。

(二)答辩人没有自行销售。答辩人委托销售后,从未进行过自己销售,完全是由被答辩人代理销售,被答辩人所述没有事实依据。

(三)被答辩人所主张的招商代理费没有事实依据。被答辩人向贵会主张的招商代理费,没有提供任何证据证明,而事实上被答辩人没有进行过任何招商代理行为。

(四)被答辩人代理销售量不足80%,应按1.8%计算销售代理费。根据双方签订的《××商场项目策划及销售代理合 同》第五条的约定,销售率在 70%—80%之间,代理费率为1.8%,本案申请人销售面积为6362.01平方米,销售率仅为73%。根据合同约定,应付款为1068022.26 元。根据合同第五条费用结算条款的约定,上述应付款应扣除5.5%的税收,实际应支付申请人款项为1009281.03元。

(五)被申请人实际已付销售代理费79万元,而不是42万元。从双方签订合同至申请人向仲裁委员会提出仲裁,被申请 人前后分别以现金和银行转帐方式向申请人支付代理费共人民币79万元,而不是申请人所陈述的42万元。因此被申请人仍需支付申请人代理费为 219281.03元。

被申请人为其辩解提供的证据有:(1)收款收据及发票和银行进帐单,证明电子城销售面积及销售总额;(2)销售明细 表,证明电子城销售面积及销售总额;(3)商品房买卖合同(注:被申请人只是将合同原件在第一次开庭时带到仲裁庭,但没有按规定提供复印件给仲裁庭),证 明电子城销售情况。

经过开庭质证,被申请人对申请人提交的证据124予以确认,对证据3的真实性不予确认,对证据5无法确认,对证 据68认为没有原件,不予质证,对证据79认为虽然签了认购书,但没有签订正式的合同,对证据10认为没有被申请人盖章确认,不予认可,且签名时没有的内容。申请人对被申请人提供的证据1,认为不是事实,收据和发票是重复收取,多算了30万元,对证据2认为只是提供了已销售的一部分,不是全部, 对证据3认为没有看见材料。

20061124日开庭时,被申请人认为申请人提供的《收条》的内容与其他内容不是同一时间书写的,提 出对《收条》进行笔迹鉴定,并在庭后向仲裁庭提交了《鉴定申请书》。因双方当事人没有共同协商选定鉴定机构,仲裁庭委托××鉴定中心进行鉴定。该中心于 2007129日出具了鉴定书 [××中心(2007)技鉴字第87],鉴定结论是检材《收条》上需检的注:补开……贰拾万。手写字迹系添加形成,但无法判断其是否当时添加形 成

第一次开庭(20061025日)后,申请人向仲裁庭提交《关于代理费支付情况的说明》,认为截止20062 12日先后共销售了面积约 4500平方米,占总销售面积不到50%,按合同约定被申请人在当时应该支付总代理费最多约40万元左右,扣除当月代理费下月支付的部分,被申请人在 2006213日前应该支付的代理费最多也就是约30万元左右。因此,被申请人不可能向申请人提前支付30多万左右代理费,证明30万元发票与申请人 收到的两笔共30万元代理费是同一笔款项。

2007228,申请人向仲裁庭提交《关于××商场2006213日前销售及代理费情况说明》,认为截止 2006年2月13前共销售总面积为3907.97m2,销售总金额为37956890元,销售率为42.3%,应收取的代理费为455482.68元 (37956890× 1.2%)。

200731,申请人向仲裁庭提交《关于××商场2006830日前销售及代理费情况说明》,认为截止 2006年8月30前代理销售× ×商场共计签订认购书745套铺位,销售总面积为8630.93m2,销售总金额为80639430元,销售率为93.48%,应收取的代理费为 1612788.6元(80639430×2%)。

为核准申请人代理销售房屋(商铺)的销售面积、销售金额情况,仲裁庭于2007××日委托××会计师事务所对申 请人提供的745份《电子城认购书》中所列商铺的销售面积、销售金额进行审核。2007××日该会计师事务所出具了《关于745<电子城认购 书>中所涉及商铺的销售面积、销售金额审核汇总报告》([2007]041号),审核汇总的情况是:(1745份《电子城认购书》所载商铺的总销 售面积是8655.17 m2,总销售金额为80947117元;(2)截止2006213日销售面积是3789.7 m2,销售金额为26953201元;(312份没有署签订日期的《电子城认购书》所载商铺的销售面积是102.56 m2,销售金额为673477元。2007425日,仲裁庭开庭对上述《审核汇总报告》进行质证。申请人认为没有异议,被申请人认为该报告是不真实 的,因认购书的真实性不能确认,依据认购书所计算出来的销售面积、金额也不可能是真实的。

根据双方当事人举证、质证及仲裁庭询问,现仲裁庭查明如下事实:

2005830,以被申请人为甲方与申请人为乙方签订了《××商场项目策划及销售代理合同》,与本案争议有关的合同主要内容是:

1.甲方将××大厦商场1—3层全部委托乙方独家代理和销售招商。

2.委托销售代理期限为本合同签订之日起到本项目正式公开发售后八个月止;委托招商代理期限为本合同签订之日起至2006330日止。

3.甲方派专人配合乙方的销售工作,与客户签订并办理相关的各项购房手续。

4.代理费用及结算约定为:(1)甲方支付乙方本项目销售前期费用柒万元;(2)销售代理费采用爬坡费率计算, 其中规定销售率在80%以上的,代理费率为2%;(3)费用结算:销售代理费每月5号前结算一次,范围为上月甲方与客户签订《购房认购书》的所有单位,招 商代理费每月结算一次,范围为上月内甲方与客户签订《租赁合同书》的所有单位。以上应付款甲方在扣除5.5%的税后支付给乙方(乙方仅开具收据给甲方), 甲方须在乙方每次提供费用结算清单后十日内准时支付代理费用,如有拖欠按所欠代理费总额每日万分之五计付滞纳金给乙方。

合同签订后,申请人按约开始了代理工作,至200688日(约),共销售商铺8655.17 m2,销售总金额共计80947117元。被申请人向申请人支付了前期费用70000元,于200618日支付代理费100000元,20061 23日付200000元,200643日付10000元,2006418日付10000元,200669日付100000元。被申请人向申请 人支付代理费共计42万元。因双方对代理费结算产生纠纷,申请人于2006××日向本会申请仲裁。

二、仲裁庭意见

仲裁庭认为,申请人与被申请人于2005××日签订的《××商场项目策划及销售代理合同》是双方当事人的真实意 思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效合同,双方当事人应按约履行义务。对申请人实际从事了项目策划、销售代理行为等基本事实, 双方予以确认。双方当事人争议的主要焦点是:(1)申请人共代理销售商铺的总面积、销售总金额是多少?被申请人应支付多少销售代理费?(2)申请人是否有 从事招商代理活动,被申请人是否应支付招商代理费?(3)被申请人已付代理费共多少钱?对当事人争议的及其他相关问题,仲裁庭的意见是:

1.根据《××商场项目策划及销售代理合同》(以下简称代理合同)第五条代理费用及结算4费用结算之第(1)规定:销售代理费:每月5号前结算一次,结算范围为上月甲方与客户签订《购房认购书》的所有单位。这说明销售代理费的结算依据是《购房认购 书》(以下简称认购书),不是正式的《商品房买卖合同》。被申请人认为认购书的真实性不能确认,仲裁庭认为此说不能成立。因为认购书是被申请人交给申 请人的,是有编号的印刷品,签订认购书是被申请人的责任,被申请人也承认甲方签名人员是属被申请人的,只是签名是复写件无法确认其真实性而已,在申请人提 交认购书原件且有相应合理解释的情况下,被申请人没有提交相应证据予以推翻,应予确认认购书的真实性。

销售总面积、总金额应以会计师事务所审核的数字为准。被申请人以认购书是不真实的为由对《审核汇总报告》提出异议, 因前面已述,认购书的真实性应予确认,故被申请人的异议不能成立。根据《审核汇总报告》,申请人代理销售商铺总面积为8655.17 m2,销售总金额为80947117元。这样,销售率约为93.74%(实际销售总面积8655.17 m2÷商场总建筑面积9232.59 m2),按代理合同约定,销售率超过80%以上按2%计算代理费,被申请人应支付的代理费为:80947117×2%=1618942.34(元)。

2.根据代理合同规定,招商代理费结算依据为被申请人与客户签订的《租赁合同书》,申请人没有提供这方面的证据,只提供出租方为××商场管理有限公司的《电子城租赁意向书》的复印件,申请人主张招商代理费明显证据不足,仲裁庭不予支持。

3.申请人认为被申请人已付代理费为42万元,另7万元是前期费用,不是代理费。被申请人认为已付代理费共计79万 元。仲裁庭认为,代理合同第五条代理费用及结算对销售前期费用、销售代理费和招商代理费是分列三点规定的,被申请人支付的票据时间署为20051212日的7万元应是销售前期费 用,不是销售代理费。双方争议的是出具时间为2006213日的发票中的30万元是不是申请人已实际收取的代理费。仲裁庭认为,根据代理合同第五条第 4费用结算的规定,被申请人付款后申请人只开具收据给被申请人,因此,收据是代理费结算、支付约定的凭据。被申请人认为发票内的30万元是支付了代 理费,与代理合同约定的费用结算办法不符。况且,被申请人认为此30万元是现金支付,庭审中申请人要求被申请人讲清该30万元是在哪里给的、谁经手的等现 金支付的具体经过,被申请人回答不清楚,庭审后被申请人也没有提供这方面的证据。再者,申请人的工作人员送这金额为30万元的发票给被申请人时,被申 请人代表人在写明收到××物业顾问有限公司(申请人)叁拾万元代理费发票一张,发票号码:01619973内容的收条上签名,按常理,如果这30万 元是实际支付,申请人无需要求被申请人签收发票。更有说服力的是,根据《审核汇总报告》,至该发票开具的2006213日止,连同12份没有署签订日 期的认购书,申请人代理销售的商铺只有3892.26 m23789.70+102.56),销售金额为27626678元(26953201+673477),按被申请人所说的商场可销售总面积为8700 m2,当时的销售率则计为44.74%(约),按代理合同约定的40%—50%那一档的销售率1.2%计算,当时被申请人最多应支付的代理费为 331520.14元(约),如果发票内的30万元是实际已支付的代理费,那当时(20062 13日)被申请人支付申请人的销售代理费已达60万元,多支付了268479.86元。根据常理、常态判断,作为出售方的被申请人是不可能提前支付巨额代 理费给作为代理方的申请人的。对此30万元争议,被申请人一直没有说过是提前的非正常支付。申请人的举证、解释强于被申请人的举证、解释,根据证据优 势规则的基本原理,仲裁庭认定2006213日发票中的30万元,并非真正被申请人向申请人支付了销售代理费30万元。被申请人支付的代理费共计只 有42万元。据此计算,被申请人尚应支付申请人销售代理费1198942.34元(1618942.34420000)。

4.双方当事人没有按合同约定在每月5号前结算销售代理费,且存在12份没有署签订日期的认购书,无法确定在 2006年6月5前实际上销售了多少商铺,申请人也没有提交证据证明其已向被申请人出具2006年6月5前销售情况的结算清单。故申请人主张2006 年6月5日至2006723日的滞纳金,属证据不足,仲裁庭不予支持。

5.被申请人要求对2006213日的《收条》进行司法鉴定,但鉴定机构认为对申请的内容无法判断(即无法鉴定),故鉴定费1000元应由被申请人承担。

《审核汇总报告》是仲裁庭委托会计师事务所出具的,目的是核准相关数字。该《审核汇总报告》已成为被申请人要支付代 理费的依据,申请人对相关销售面积、销售金额计算不准确(如没有指出12份认购书没有署签订日期),是仲裁庭委托会计师事务所审核的原因之一。故会计师事 务所收取的5000元审核费用,应由申请人、被申请人各承担50%

申请人仲裁请求的总金额是1488368.6元,得到仲裁庭支持的金额为1198942.34元,支持率约为80%,应承担仲裁费的20%,另80%仲裁费由被申请人承担。

三、裁决

根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定,仲裁庭裁决如下:

(一)被申请人应在收到裁决书之日起十天内付清1198942.34元销售代理费给申请人。逾期,则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定承担迟延履行责任。

(二)本案收取的鉴定费1000元由被申请人承担(被申请人已预交);支付会计师事务所的审核费用5000元由申请 人、被申请人各承担2500元;本案仲裁费25163元,由被申请人承担20130.4 元,申请人承担5032.6元。申请人已预交的审核费用5000元、仲裁费25163元,不予退回,被申请人应承担的审核费用2500元、仲裁费 20130.4 元,共计22630.4元,待本裁决执行时由被申请人径行付给申请人。

本裁决为终局裁决,自作出之日起发生法律效力。