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同航公司与航大公司商品房买卖合同纠纷案
作者:人民法院 来源:人民法院 发布日期:2014年07月31日 点击数:

 上诉人(原审原告)重庆同航置业有限公司(以下简称同航公司),住所地:重庆市永川区汇龙大道一路96号。
法定代表人郁小毛,职务:总经理。
委托代理人向勇,重庆思诚律师事务所律师(特别授权)。
被上诉人(原审被告)重庆航大房地产开发有限公司(以下简称航大公司),住所地:本市万盛区勤俭路40-2号。
法定代表人董一蓉,职务:董事长。
委托代理人廖拥军,重庆渝都律师事务所律师(特别授权)。
上诉人同航公司因与航大公司商品房买卖合同纠纷一案,不服重庆市永川市人民法院(2007)永民初字第584号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原 审法院审理认为原、被告之间的商品房买卖合同于缔约时体现了当事人的真实意思表示,且依法进行了登记,故其商品房买卖合同应受法律保护,原告请求对该合同 确认无效的诉讼理由,不能成立,本院依法予以驳回。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定, 判决如下:驳回原告重庆同航置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费250元、其他诉讼费300元、合计550元,由重庆同航置业有限公司负担。
一审宣判后,原告重庆同航置业有限公司不服,上诉称:自己与航大公司之间签订商品房买卖合同不是双方真实意思表示,合同签订后,航大公司既未支付购房价款,同航公司也未交付房屋。双方签订202号 商品房买卖合同的目的是为案外人陈国良向航大公司支付股权转让价款提供担保,但该担保违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解 释》第四条的规定,因董事、经理违反《中华人民共和国合同法》第六十条的规定,以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的,担保合同无效。同时 因该担保行为违反《中华人民共和国担保法》第四十条的规定,即在订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时, 抵押物的所有权转移为债权人所有。故同航公司与航大公司签订的商品房买卖合同不是双方的真实意思表示,且违反法律的强制性规定,该合同是无效的。原审判决 认定事实和适用法律错误,上诉请求予以撤销,并依法改判。
航 大公司辩称,双方签订商品房买卖合同,是为了保证陈国良股权转让价款支付义务的实现,同航公司根据该合同已经将房屋预售登记给航大公司,并且按照约定在同 航公司将双方签订商品房买卖合同所涉及的部分房屋出售后获得的价款支付给航大公司后,航大公司逐步将部分商品房买卖合同与同航公司进行了解除,本案中争议 的商品房买卖合同是双方的真实意思表示,并且没有违反法律的强制性规定,原审判决适用法律正确,要求维持原判决,依法驳回同航公司的上诉请求。
经审理查明,200466日,上海同鸣房地产有限公司(以下简称同鸣公司)与航大公司签订《合资组建重庆同航置业有限公司暨共同开发永川AC世纪城项目协议书》,发起成立同航公司。20051119日,航大公司为甲方,陈国良为乙方,同鸣公司为丙方,同航公司为丁方共同签订了《股权转让协议》,其主要内容是航大公司退出重庆AC世纪城项目的股权转让,该协议第三条明确了股权转让的份额、价款及转让金的支付方式(分期于2008630日前付清)。并在该协议第八条约定了担保责任:明确约定陈国良受让航大公司股权后,同鸣公司和同航公司将作为陈国良支付航大公司股份转让款的履约保证人,对陈国良的所有付款义务及违约责任承担无限连带责任;同航公司同意在该协议生效30日内将已取得预售许可的AC世纪城12号楼全部商业物业共计6000平方米以预售方式按原销售单元登记给航大公司,作为陈国良履约保证。履约保证期间,对预售登记物业的处置,按以下原则执行:1、当同航公司经营中销售已登记给航大公司的物业时,应将全部该物业已收取的全部销售款支付给航大公司,其后航大公司应在一周内在房交所解除此部分房屋的原预售登记,并配合同航公司办理新的登记;2、陈国良按本协议第三条支付股权转让款至500万元以后,陈国良每再支付转让款,航大公司应在一周内撤销相同金额物业的预售登记;3、当陈国良全部付清股份转让款后,航大公司应在一周内全部撤销预售登记物业;4、 此房屋预售登记给航大公司,只为陈国良提供保证担保而设定的一种方式:在房屋预售登记期间,航大公司不得将此房屋设置抵押给任何第三方或自行出售,只有在 陈国良不能按期足额支付转让款时,航大公司有权按《预售房合同》收房、不收房、自行处置登记房产或要求陈国良支付滞纳金等方式自由选择。无论航大公司选择 何种方式,均以航大公司实际货币收益冲抵陈国良债务,同时航大公司有权向陈国良、同鸣公司、同航公司主张未清债务的权利。
之后,同航公司(作为甲方)与航大公司(作为乙方)就该6000平方米的物业签订了若干份商品房买卖合同,其中于20061023日签订的《重庆市商品房买卖合同》,在向永川市房地产交易所递交合同登记表后,永川市房地产交易所以合同登记号(2006)商字第202号予以了商品房买卖合同登记。
在二审中另查明,此后在履行《股权转让协议》过程中,航大公司已经收到700万元左右的股权转让金,并对已经支付款项相应价值商品房所涉及的买卖合同予以了解除。在此过程中,同航公司认为双方签订的(2006)商字第202号重庆市商品房买卖合同不是双方的真实意思表示,且违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的相关规定,故诉至原永川市人民法院请求确认该商品房买卖合同无效。   
以上事实,有当事人的陈述、股权转让协议、商品房买卖合同登记申请表、商品房买卖合同等证据在卷佐证,足以采信。
本院认为, 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,导致合同无效的情形有以下五种:1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;2、恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的;3、以合法形式掩盖非法目的;4、损害社会公共利益;5、违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中,航大公司和陈国良经友好协商,在平等互利的原则,双方及同航公司、同鸣公司签订了股权转让协议,约定航大公司将其在同航公司50%的股份作价2500万元转让给陈国良,并由陈国良分期支付转让款,至2008630日 前付清。本院认为根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定:“债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享 有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人。”“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”。该股权转让协议是为航大公司和陈国良 之间的股权转让事宜达成的协议,是各方真实意思表示,并且没有违反法律法规的强制性规定,是合法有效的,各方当事人均应遵守。根据该协议,同航公司在陈国 良的债务履行期限未届满前,将其所有的6000平方米物业以预售方式登记给航大公司,两公司就该部 分物业签订了多份商品房买卖合同,在履行股权转让协议的过程中,如果陈国良没有按期足额交付相应股权转让金,航大公司有权对预售登记的物业进行自行处置。 其间,航大公司和同航公司也按照协议的要求实际履行了部分款项,并依约解除了部分商品房买卖合同,现陈国良尚未能按期付清航大公司股权转让金。综合以上事 实分析,同航公司预售物业给航大公司的行为,其性质不是履行保证人的担保义务,实为以同航公司与航大公司签订的商品房买卖合同所涉及的商业物业冲抵陈国良 差欠航大公司的股权转让金,该行为属于同航公司对陈国良债务的加入。故本院认为,同航公司与航大公司签订(2006)商字第202号 《重庆市商品房买卖合同》且进行了商品房预售登记,也实际履行了部分给付股权转让金的义务,其行为是双方真实意思表示,也未违反国家法律的强制性规定,上 诉人以合同违反《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国公司法》相关强制性规定要求确认合同无效的理由不能成立,其上诉请求本院不予支持。原审判决认 定事实清楚,适用法律正确,依法予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案二审案件受理费250元,其他诉讼费300元,共计550元,由上诉人重庆同航置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
                      
               

        严永鸿
代理审判员    罗德梅
代理审判员    兰建恒
00七年七月四日
 
        杜春秋

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