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重庆市黔江区傲博公司与高练商品房买卖合同纠纷案
作者:人民法院 来源:人民法院 发布日期:2014年07月31日 点击数:

 上诉人(原审被告):重庆市黔江区傲博黔海房地产开发有限公司,住所地重庆市黔江区南海鑫城。   法定代表人:曾易,公司执行董事。   委托代理人:梁利均,重庆光界律师事务所律师。   委托代理人:陈代平,重庆强毅律师事务所律师。   被上诉人(原审原告):高练,女,196925日出生,土家族,住重庆市黔江区城东街道文峰路1584-1   委托代理人:郭勤,重庆光界律师事务所律师。   上诉人重庆市黔江区傲博黔海房地产开发有限公司(以下简称傲博公司)因与高练商品房买卖合同纠纷一案,不服重庆市黔江区人民法院作出的(2007)黔法民初字第192号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。   一审法院查明: 2005年4月3高练与傲博公司签订《商品房买卖合同》,购买傲博公司开发建设的商品房。合同约定:第三条、所购商品房的基本情况:该商品房位于黔江区 解放路南海鑫城非住宅B区一层25号,套内面积35.47平方米,单价14096.42/平方米;第四条、计价方式与价款:双方约定按套内面积计算,该 商品房总成交金额为50万元整;第六条、付款方式及期限:买受人在签约当日付30万元,余款20万元办理银行按揭;第八条、房屋交付期限及交付条件:出卖 人应当在2005531日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;第九条、出卖人逾期 交房的违约责任:逾期超过7日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按买受人累 计已付款的10﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按 日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金;第十一条、房屋交接:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接 时,出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责 任由出卖人承担;第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺:出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下 日期达到使用条件:32005531日前电梯扶梯达到使用条件,42005531日前安防系统达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条 件,双方同意按以下方式处理:合同继续履行,出卖人在15日内整改完毕达到使用条件,并从整改之日起按买受人已付房款的万分之五每日向买受人支付违约金, 直至整改完毕;第十五条、关于合同登记和产权登记的约定:2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关 备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列方式处理:合同继续履行,出卖人按买受人已付房款的万分之五每日向 买受人支付违约金;在合同附件四(补充协议)中第五条约定:出卖人按买受人提供的通讯方式,以电话、信函或公告的形式通知买受人到物业现场办理房屋交接手 续等。同日,签订了《商品房买卖补充合同》,内容约定:第四条、产权的办理:出卖人在交房后按商品房买卖合同之约定,在国家规定的时间内协助买受人办理 房屋产权及相关手续(即两证:房屋所有权证和国有土地使用证),其中办理产权时所需的契税由买受人承担;第六条、买受人须按照国家和重庆市相关规定缴纳房 屋维修基金。双方200548日对《商品房买卖合同》进行了登记。期间,高练于2005327日向傲博公司支付购房定金5万元,20054 2日向傲博公司支付购房款25万元,并于同日与傲博公司签订了《银行按揭贷款补充协议》,明确高练须在办理接房手续时缴纳办理分户产权证、国土分割证及它 项权利证书的相关资料费用,并填写相应申请文件,同时按政府相关规定缴纳专项维修资金。2005527日高练以按揭方式向傲博公司购房款20万元。之 后,20051018日,傲博公司将房屋交付高练。   另查明:傲博公司开发建设的南海鑫城工程于2004329日开工,其中南海鑫城ABC区一层于2005517日通过竣工验收,于20056 20日获得建竣备字[2005]12号《建设工程竣工验收备案登记证》,于2005815日获得该部分物业的证号为302房地证2005字第 00864号《房地产权证》。2005929日,傲博公司通过《武陵都市报》刊载了《关于办理南海鑫城房地产权证有关问题的通知》,告知业主办证的相 关事宜。2006414日傲博公司根据高练提供的地址向其邮寄了《关于办理南海鑫城产权证的通知》及上述公告通知,催促其办证,2006418日 该信件被退回。南海鑫城ABC区除一层之外工程于200633日通过竣工验收,于2006419日获得建竣备字[2006]05号《建设工程 竣工验收备案登记证》。2006518日,傲博公司向重庆市黔江区国土资源和房屋管理局递交了《关于集中办理南海鑫城分户房地产权证的申请》,要求一 次性将整个南海鑫城ABC区的产权分割完成,即先按照傲博公司规划的销售物业清单将产权暂时分别全部登记在傲博公司名下,以后凭傲博公司与客户签订的 商品房买卖合同及其他相关税费手续,按照黔江区政府的有关文件精神再办理产权转移登记(即将产权由傲博公司转移至实际业主名下)。后,重庆市黔江区国土资 源和房屋管理局将原南海鑫城ABC区一层的大产权即证号为302房地证2005字第00864号《房地产权证》所登记的产权分割成为各自独立的小产权 并办理了分户的《房地产权证》,其中高练所购房屋的分户房地产权证于200673日批准登记。   再查明:重庆黔江区公安消防支队2005530日作出[2005]黔公消(建验)字第023号《建筑工程消防验收意见书》,确认南海鑫城工程二区第一 层消防验收合格,2006327日作出[2006]黔公消(建验)字第014号《建筑工程消防验收意见书》,确认南海鑫城工程二区负一层及二至四层消 防验收合格。200637日:南海鑫城ABC区建设项目取得了重庆市黔江区气象局核准填发渝气雷验[2006]04号《建设项目防雷工程竣工验 收合格证》,防雷工程经验收合格准予投入使用。2005719日,重庆市涪陵区特种设备质量安全检测所对南海鑫城ABC区安装的电梯进行了检验验 收,出具检验合格的《电梯验收检验报告》。2006510日,重庆市黔江区质量技术监督局对被告在南海鑫城ABC区安装的电梯五部(包括扶梯2 部、货梯1部、客梯2部)进行了注册登记。   2007年6月9高练向法院起诉,请求判令傲博公司:1、立即履行办理房屋权属证书的协助义务,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备 案;2、立即给付逾期交房违约金19500元、逾期办证违约金128750元、公共配套建筑未达到使用条件违约金86000元,合计234250元;3、 承担本案诉讼费用。傲博公司辩称:12005815日傲博公司就办理了房屋权属初始登记,履行了合同约定的办证协助义务,因高练未提供办证文件和缴 纳相关税费,导致房屋权属证书未及时办理,责任不在傲博公司;22005620日房屋已具备交付条件,傲博公司通过电话、信函方式通知高练接房,但 高练不接,故造成交房逾期的责任不在傲博公司;3、高练主张的逾期交房违约金计算标准过高,请求降低; 4、公共配套建筑和设施在接房时刘小浪已认可为合格。   一审法院根据傲博公司与高练争议的焦点,作如下评判:   一 、关于合同的效力。   傲博公司与高练签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》是双方真实意思表示,内容不违反法律法规强制性规定,合法有效,傲博公司与高练均应按照约定全面履行自己的义务。   二 、关于逾期交房违约责任。   交房是傲博公司的合同义务,根据约定傲博公司本应在2005531日前履行,而傲博公司实际交房时间是2005108日,傲博公司逾期交房是事 实,应当承担逾期交房违约责任。2005620日涉案房屋业已通过竣工验收和登记备案,至此如果傲博公司交房,符合法定交房基本条件。而2005 108日高练实际接房,无论此时傲博公司交付房屋是否符合双方约定条件,均应以高练自愿接房这一真实意思表示来确认高练已实际认可傲博公司此时交房符合 双方约定条件,逾期交房违约金计算的截止时间应确认为2005108日。由此,傲博公司应当支付高练逾期交房违约金为19650元(50万元×万分之 3/×131天)。又因高练只主张了19500元,此系高练对自己民事权利的有效处分,故傲博公司应当承担逾期交房违约金为19500元。   三 、关于房屋权属证书的办理。   根据商品房买卖合同之约定,高练系办理所购房屋权属证书的主义务人,傲博公司是协助义务人。按照合同第十五条及合同法第六十条之规定,傲博公司履行的协助 义务包括应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,并将其办理完成初始登记等相关情况通知高练。事实上,傲博公司 于2005815日完成了涉案房屋权属的初始登记,2005108日交房后于2006414日才通知高练,履行了通知办证的合同附随义务。而 合同约定傲博公司当于2005108日交房后90日内即200619日以前完成上述协助义务。故傲博公司未依约履行协助义务客观存在,应当承担 2006年1月9至2006年4月14期间的逾期办证违约金24000元(50万元×万分之5/×96天)。   四 、关于基础设施、公共配套建筑违约。   根据合同约定,傲博公司应在2005531日前全面履行基础设施和公共配套建筑达到约定使用条件的义务,事实上,与涉案房屋正常使用直接关联的基础设 施和公共配套建筑达到约定使用条件的时间是2006510日,傲博公司因基础设施和公共配套建筑逾期达到使用条件违约是事实,故傲博公司应承担基础设 施和公共配套建筑未达到使用条件的期间为2005531日至2006510日。鉴于该项违约不是构成根本性违约,傲博公司也提出了降低计算标准的 请求,本院认为将该违约金计算标准下调至万分之1/天为宜。由此,傲博公司应当赔偿高练逾期达到使用条件违约金违约金17200元(50万元×万分之1 /×344天)   综上,依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、第七十条、第七十二条、第七十四条、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第 八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:一、重庆市黔江区傲博黔海房地产开发有限公司在本判决生效后立即协助高练办理位于黔江区 解放路南海鑫城非住宅B区一层25号房屋的权属转移登记,将办理房屋权属转移登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。二、重庆市黔江区傲博黔海房地产 开发有限公司在本判决生效后十日内给付高练逾期交房违约金19500元。三、重庆市黔江区傲博黔海房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付高练逾期办 证违约金24000元。四、重庆市黔江区傲博黔海房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付高练基础设施和公共配套建筑逾期达到使用条件违约金 17200元。五、驳回高练的其他诉讼请求。案件受理费4700元,财产保全费1500元,合计6200元由高练负担3000元,重庆市黔江区傲博黔海房 地产开发有限公司负担3200元。   宣判后,傲博公司不服,以上诉人于2005815日已经完成协助办证义务不应承担之后的逾期办证责任,高练拒不接房致交房逾期上诉人不应承担逾期交房 责任,及高练关于逾期交房、逾期办证、基础设施未达到使用条件违约金的主张已经超过诉讼时效期间,原审对此认定错误为由,向本院提起上诉,请求撤销原判, 依法改判,并由被上诉人高练承担本案诉讼费用。   高练答辩称:上诉人称被上诉人拒不接房无事实依据,原审认定于2006414日履行了通知义务未损害上诉人利益,且本案中上诉人于2005108 日交房、2006510日完成基础设施达到使用条件义务、应当于200616日前完成协助办证义务,而被上诉人于2007521日起诉,均未 超过诉讼时效期间。故上诉人的上诉理由均不成立,请求驳回上诉,维持原判。   二审中傲博公司向本院提交了新的证据: 2005年5月30傲博公司与黔江电视台广告部签订的《黔江电视台广告合同》及广告内容光盘一张,证明傲博公司已经通知交房。   高练质证认为,该证据不是新证据,且内容系促销广告,不能证明傲博公司履行了通知义务。   本院认为,该证据形成于2005年,在2006年傲博公司与文碧香等商品房买卖合同纠纷案中已经作为证据提供,不属于傲博公司一审时不知道或无法举证的范围,不属于二审新证据的范畴。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条之规定,本案不予采纳。   本院二审查明:根据房管部门的办证规定,在傲博公司进行了初始登记和提交了测绘报告的情况下,如合同无特别约定,买房人要办理产权证,自己需提交登记备案 的《商品房买卖合同》、身份证明并按国家及当地政府统一规定交纳办理产权手续所需的税费即公共维修基金、契税、交易手续费、印花税、工本费,其中交易手续 费(买卖双方各按总房款的1%交纳)、工本费、印花税领证时交纳。   本院二审查明的其他事实,同于一审法院查明的事实。   本院认为,一、关于逾期交房问题。   根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条出卖人应当在2005531日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经分期综合验收合格并符合本合同约 定的商品房交付买受人使用及第十一条商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示合同第八 条规定的证明文件,并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担的约定,傲 博公司应当于2005531日前将符合合同约定的房屋交付高练,并负有在商品房达到使用条件后书面通知买房人高练接房和出示相关证明文件的合同义务。 事实上,2005620日高练购买房屋所在工程获得建竣备字[2005]12号《建设工程竣工验收备案登记证》,晚于合同约定交付期限20055 31日,傲博公司逾期交房无法避免。而之后至2005108日高练实际接房期间,傲博公司无证据证明曾书面通知高练接房。由此,傲博公司主张系高练拒 不接房致逾期交房的理由无证据证明,不能成立。原审按实际交房时间确定逾期交房违约金计算至2005108日为19650元并按高练主张确定由傲博公 司承担19500元正确,本院予以确认。   二、关于办证违约的问题。   本院认为,按照双方签订的商品房买卖合同约定,傲博公司应当承担协助办证义务,即在傲博公司全部履行协助义务后,无论高练是否能够实现办证,责任均不由傲 博公司承担。故傲博公司应当履行协助义务的范围及全部完成协助义务时间的确定决定了傲博公司应当承担办证责任的期间。根据《商品房销售管理办法》第三十四 条、《合同法》第六十条的规定及本地办证部门的要求,本案中傲博公司应当承担的协助办证义务包括先行办理房屋初始登记,就买受人办证应当提交的相关资料、 交纳的税费等情况以适当的形式通知买受人及交纳交易手续费。实际履行中,傲博公司于2005815日完成高练购买房屋的初始登记,于20059 29日以公告方式履行了通知义务。因交易手续费系领证时交纳,高练2005108日接房后至今尚未全部履行提交相关办证资料、交纳相关税费等办证义 务,傲博公司交纳交易手续费的条件尚未成就,不能得出接房后未能办证是傲博公司的责任。由此,傲博公司关于不应承担高练所购房屋逾期办证的违约金的主张成 立,本院予以支持,原审认定傲博公司于2006414日才履行通知义务而判决傲博公司承担逾期办证违约金错误,本院予以纠正。   三、关于协助办证问题。   如前所述,傲博公司已经完成涉案房屋的初始登记、提交了测绘报告并履行了通知义务,还有依规定承担交易手续费的协助义务未履行,傲博公司主张协助办证义务 已经履行完毕的理由不能成立,本院不予支持。基于此,原审判决傲博公司履行提交相关资料备案的协助义务不当,本院予以纠正。   四、关于诉讼时效。   因傲博公司于一审时未提出诉讼时效的抗辩,故诉讼时效问题不属于本案二审审查的范围。傲博公司的该上诉理由不能成立,本院不予支持。   综上,依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项之规定,判决如下:   一、维持重庆市黔江区人民法院(2007)黔法民初字第192号判决第二、四项;   二、撤销重庆市黔江区人民法院(2007)黔法民初字第192号判决第三、五项;   三、变更重庆市黔江区人民法院(2007)黔法民初字第192号判决第一项为由傲博公司协助高练办理房屋产权证书,如傲博公司不交纳其应承担的办证费用,高练先行垫付获证后由傲博公司五日内支付高练   四、驳回高练的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费4700元,财产保全费1500元,合计6200元由高练负担3410元,重庆市黔江区傲博黔海房地产开发有限公司负担2790元;二审案件受理费1255元,由高练负担490元,由重庆市黔江区傲博黔海房地产开发有限公司负担765元。   本判决为终审判决。                                                                                                     长 张远孝                                                                                     代理审判员 何                                                                                      代理审判员 何洪波                                                                                  ○○八年三月二十四日                                                                                           员 彭劲

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