您现在的位置:一裁网>> 争议防范库>> 房地产>> 案例参考 >> 正文
邹荣乐与信丰县粮食收储公司其他租赁合同纠纷案
作者:江西省赣州市中级人民法院 来源:江西省赣州市中级人民法院 发布日期:2014年07月24日 点击数:

  江西省赣州市中级人民法院

  民 事 判 决 书

  (2008)赣中民一终字第63号

  上诉人(原审被告)邹荣乐,男,1965年12月生,汉族,私营业主,住信丰县新田镇金鸡圩。

  委托代理人叶金发,江西红土地律师事务所律师,特别授权代理。

  被上诉人(原审原告)信丰县粮食收储公司。

  法定代表人曾华光,该公司经理。

  委托代理人李瑞林,该公司副经理,特别授权代理。

  委托代理人吴晓勇,男,汉族,l972年7月9日生,住信丰县铁石口镇赣南水泥厂宿舍,系该公司法律顾问,特别授权代理。

  上诉人邹荣乐因与被上诉人信丰县粮食收储公司其他租赁合同纠纷一案,不服信丰县人民法院(2007)信法民一初字第840号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院经审理查明:根据《国务院关于进一步深化粮食流通体制改革的意见》(国发[2001]28号)和国家计委等八部门《关于印发加快国有粮食购销企业改革和发展意见的通知》(计综合[2002]677号)精神,2002年8月1 3日江西省人民政府办公厅下发了《关于加快全省国有粮食企业改革和发展的若干意见》,该意见要求应千方百计筹措富余职工安置资金,切实落实职工社会保障,各地可根据实际情况,从多方面筹措资金:一是企业产权转入;二是土地出让收入等,用于清偿企业拖欠职工工资等和职工安置。2003年1月21日经信丰县财政局向信丰县人民政府请示(信财字[2003]02号),请示同意原告所辖的新田粮管所的房地产进行公开拍卖,资产转让所得全部用于安置企业职工。2003年2月18日,经2003年第1次县长办公会议研究,同意了信丰县财政局的该请求(信府办字[2003]31号)。2004年7月28日,根据《国务院关于进一步深化粮食流通体制改革的意见》(国发[2004]1 7号)精神,江西省人民政府下发了《江西省人民政府关于进一步深化粮食流通体制改革的实施意见》(赣府发[2004]1 7号),该意见规定,各级政府和有关部门对粮食企业依法出售自有房产、建筑物收入以及处置企业使用的划拨土地的收入,应优先留给企业用于缴纳社会保险费和安置职工。2006年8月1 8日,国家发展和改革委员会等颁发《关于印发进一步推进国有粮食企业改革和发展的意见的通知》(国粮财[2006]123号);重申要多渠道筹集资金,切实做好企业分流职工的社会保障工作,粮食企业改革改制中依法出售自有产权公房、建筑物收入和处置企业使用的划拨土地收入,优先留给企业用于缴纳社会保险费和安置职工。2007年2月《江西省人民政府关于完善粮食流通体制改革政策措施的实施意见》(赣府发[2007]6号)文件,也重申了上述内容。2004年,原、被告经协商,原告将其所有的新田粮管所金鸡老粮站租赁给被告使用到2006年底,并签订了出租合同。该出租合同期限即将届满时,经原、被告协商,双方于2006年1 2月8日再次续签了《房屋(店面、场地)出租合同》,合同约定租用期限从2007年1月1日起到2009年1 2月3 1日止。原告自述因原告考虑到根据有关政策企业需转制,其所有的金鸡老粮库可能随时会被公开拍卖,故在2004年度和2006年12月8日原、被告所签定的两份出租合同的第五条中,均约定了“在租用期间,如因政策因素甲方(原告)需中止合同时,甲方应提前一个月通知乙方(被告),乙方应服从甲方安排,终止合同时甲方退还押金给乙方。”根据信丰县粮食企业转制的需要,2007年6月25日赣州商联拍卖行信丰办事处向社会发出拍卖公告,定于同年7月1 0日公开拍卖被告所承租的新田粮管所金鸡老库点。2007年7月6日,被告以竞买人的身份,向赣州商联拍卖行信丰办事处提出书面《竞买申请书》,交纳了履行保证金,并于2007年7月1 0日参加了该拍卖会,但新田粮管所金鸡老库点在拍卖会上却被案外人缪金先以415000元的成交价竞得。事后因被告继续占用原租用房地产使原告不能向缪金先交付其所拍卖成交的房屋等,原告主管机关先后于2007年7月1 2日、7月25日两次通知被告,要求终止合同,由被告搬迁所租场所的一切财物,但被告却以“买卖不破租赁”为由,拒绝终止合同并搬迁其在所租场所的财产。

  原审法院认为:根据原告提供的有关文件,自200 1年起至2007年7月原告委托拍卖被告所租用的金鸡老粮库时止,从中央到地方各级人民政府曾先后多次发文,要求国有粮食企业要千方百计筹措富余职工安置资金(企业产权转让收入,土地出让收入等)。在此种情况下,原告于2004年、2006年底先后两次与被告签订租用合同,两次签订的合同中的第5条,均约定“在租用期间,如因政策性因素甲方需中止合同时,甲方应提前一个月通知乙方,乙方应服从甲方的安排,终止合同时甲方退还押金给乙方”的条款,据此可以认定原告在庭审中所提出的“原告考虑到根据有关政策企业需转制,其所有的金鸡老粮库可能随时会被公开拍卖,故在2004年度和2006年1 2月8日原、被告所签的两份出租合同的第5条中,均约定了该条款内容”之主张成立。原告企业转制、拍卖房地产,根据原告向本院所提供的有关文件精神,应属“政策性因素”。虽然法律有“买卖不破租赁”的规定,但从原、被告在2006年12月8日所签订的出租合同来分析,其实该合同中的第5条约定,是一个附条件的“买卖破租赁” 的特别约定,因该约定并未违背法律的禁止性规定,也未损害国家、集体或他人的合法权益,故该条款合法有效。对被告在庭审中所提出的“因双方在签合同时并未明确何谓政策性因素,政策性因素应理解为建校、建公路等公益性国家征用”之主张,不予采纳。对合同中第5条中出现的“中止合同”与“终止合同”,结合本案实际情况,并根据原告2007年7月1 2日、7月25日两次通知被告“终止”合同的内容,应确认为均是“终止合同”的真实含义。因被告已参加了竞买卖,且原告已按合同第5条之约定,履行了通知义务,而被告却未按约定履行终止合同,搬迁其财产之义务,故被告构成违约,应承担相关的法律责任。故本院应支持原告终止合同,腾空其租用的金鸡老粮库房屋的诉讼请求;但对原告要求被告赔偿损失41 00元之诉讼请求,因原告未能举证,本院不予支持。虽然被告辩称一旦终止合同,将会造成被告难于估算的损失,且终止合同,事实上也必将造成被告一定的经济损失,但因被告在本次纠纷中未对损失的大小提供证据,本院在本次纠纷中无法确定,故被告可采取其他合法途径予以解决。根据《中华人民共和国民法通则》第54条、第57条、第62条、第85条、第88条、第134条之规定,经本院审判委员会讨论决定,判决如下:一、终止原、被告双方于2006年12月8日所签订的《房屋(店面、场地)出租合同》的履行;二、被告邹荣乐应于本判决生效之日起三个月内腾空其租用的原告所有的金鸡老粮库的房屋;三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费950元,由原、被告各承担475元。

  上诉人不服原审判决,上诉至本院,其上诉理由及请求为:一、一审将原告提供的有关政府早几年前的关于允许粮食部门体制改革及如何安置企业职工的文件,认定为是政策性因素,可以按合同第5条规定终止双方的租房合同,这一认定是错误的。双方的房屋租赁合同还没有达到可以解除的条件,被上诉人在同一地方还有几处旧仓库未拍卖,仓库何时拍卖是被上诉人自己的决策,不是政策性因素。被上诉人打着国家政策的大帽子来掩盖其随意终止合同的真实面目,是违反了《合同法》的。出租合同的继续履行,并没有影响企业改制及资产处理,该出租房已经招标拍卖完毕,拍卖款已经到位,其主管部门信丰粮食局产权已经转移至竞买人,根本没有影响企业职工安置。新的产权人应当按照《合同法》第229条规定办事,原租房合同到期前继续有效,《合同法》“买卖不破租赁”的原则是国家法律所确定的,不是任何一方随意解释就可违反的,一审认定是附条件的买卖可破租赁的结论是没有事实依据的。综上所述,一审适用法律不当,对事实认识不清,以致于判决不公,现请求二审判决驳回原告诉讼请求,维护原租房合同的继续履行。

  被上诉人辩称:自2 0 0 7年起至2 0 0 7年7月答辩人委托拍卖金鸡老粮库。从中央到地方各级人民政府均多次规定对国有粮食企业改革改制中依法出售企业房地产的收入,优先留给企业用于缴纳社会养老保险费和安置职工。所以答辩人因企业转制拍卖金鸡老粮库以缴纳企业职工的社会养老保险费和安置职工,就是政策性因素。上诉人与答辩人签订租房合同的前后,国有粮食企业均在改革改制当中,答辩人只有依照中央和地方人民政府颁布的有关政策性文件出售企业的房地产的收入,缴纳拖欠的巨额职工养老保险费,才能不断深化、完善企业的改制。答辩人就是因考虑企业改革改制需随时拍卖金鸡老粮库,所以在租房合同中特别约定了因政策性因素答辩人有权单方面终止合同。答辩人的粮食企业改制是遵照中央、省市县的有关政策性文件进行的。因此答辩人拍卖金鸡老粮库就是政策性因素,这是不容置疑的。另外,上诉人提出反诉,其理由不能成立,上诉人提出新的反诉请求不符合民诉法的规定。

  二审审理中,上诉人提供的新证据是一组照片(合成一页),欲证明被上诉人在诉讼过程中擅自、强行中止房屋租赁合同,损害了厂房的屋顶及部分工艺品。被上诉人对这组照片的真实性、合法性、关联性均提出异议,本院也当庭说明理由后对这组照片不予认定;被上诉人提交的新证据是一份信丰县粮食企业领导小组出具的欠交养老保险费的汇总表,欲证明至今粮食企业仍在改制当中。上诉人对这份证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。本院认为,这份证据系信丰县粮食企业领导小组盖章出具,且上诉人未提供相反证据,故本院对这份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。

  二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。

  本院认为:被上诉人所有的新田粮管所金鸡老库点被拍卖是信丰县粮食企业转制实施方案的其中之一,是被上诉人的上级主管机关根据从中央到地方各级人民政府的文件精神及信丰县粮食企业转制工作的需要,经信丰县人民政府及有关管理部门的批准实施的,是不以上诉人和被上诉人的意志为转移的,对上诉人与被上诉人而言应属政策性因素。被上诉人与上诉人签订的房屋(店面、场地)出租合同的第5条系该合同双方约定解除的条款。被上诉人因新田粮管所金鸡老库点被拍卖这个政策性因素而根据该合同的第5条规定提出终止该合同的履行,是符合法律规定的。上诉人提出“新田粮管所金鸡老库点被拍卖不属于政策性因素,一审认定是附条件的买卖可破租赁的结论是没有事实依据的,系被上诉人打着国家政策的大帽子来掩盖随意终止合同的真实面目”的主张,没有事实和法律依据,其上诉理由不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律及处理正确。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判决。

  二审案件受理费950元,由上诉人邹荣乐承担。

  本判决为终审判决。

  审 判 长  徐 军

  审 判 员  傅 忠

  代理审判员  欧 军

  二○○八年五月二十二日

  书 记 员  王 佳

0
顶一下
0
相关阅读
  • 没有相关阅读内容!