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周延与罗秀芳房屋租赁合同纠纷案
作者:四川省成都市中级人民法院 来源:四川省成都市中级人民法院 发布日期:2014年07月24日 点击数:

  四川省成都市中级人民法院

  民 事 判 决 书

  (2006)成民终字第224号

  上诉人(原审原告)周延,男,xxxx年x月x日出生,汉族,户籍地:xx省xx市x路x号x栋x号,现住xx市xx街x号x栋x单元x号。

  委托代理人张国蓉,女,xxxx年x月x日出生,汉族,住xx市xx路x号x栋x号。

  委托代理人邢振荣,男,xxxx年x月x日出生,回族,住xx市x街x号x幢x号。

  被上诉人(原审被告)罗秀芳,女,xxxx年x月x日出生,汉族,住xx市x区x路x号x栋x单元x号。

  委托代理人任飞,成都市锦江区合江亭法律服务所法律工作者。

  上诉人周延因与被上诉人罗秀芳房屋租赁合同纠纷一案,不服成都市锦江区人民法院(2005)锦江民初字第1472号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2006年2月23日公开开庭审理了本案,上诉人周延的委托代理人张国蓉、邢振荣,被上诉人罗秀芳及其委托代理人任飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审判决认定,李昭与罗秀芳于2003年5月28日签订了租赁合同,李昭将座落于四川师范大学南大门东方校园广场的B2—16号商铺出租给罗秀芳使用,租赁期限为3年,合同期内罗秀芳经李昭同意可以将商铺转租给他人,但必须办理过户手续。2005年3月15日,罗秀芳与周延签订铺面转让协议书,双方约定罗秀芳将四川师范大学南大门东方校园广场的B2—16号商铺一间转让给周延,周延向罗秀芳支付转让费15000元,剩余15000元周延确保在6月底一次付清,罗秀芳将现有铺面内所有实物全部转让给周延,并协助周延办理该铺面的房屋租赁合同变更和物管等事宜的变更。3月19日,罗秀芳收到张国蓉、周延支付的现金15000元。同年7月13日,李昭出具申明,同意罗秀芳转让东方校园广场B2—16号铺面的租赁合同所约定的其名下的权利和义务,并申明新承租方必须继续罗秀芳与其所签订的合同的全部权利和义务。

  原审判决认为,周延与罗秀芳之间签订的铺面转让协议书是双方当事人真实意思表示,符合法律规定,属有效合同。双方签订转让协议时,虽未经出租人同意,但事后李昭出具申明同意罗秀芳将铺面转租,故双方签订的转让协议继续有效。依法成立的合同,对当事人均具有约束力,不得擅自变更或解除,故周延请求撤销转让协议,罗秀芳返还转让费15000元并支付同期利息的诉讼请求,不予支持。周延要求罗秀芳赔偿损失的请求因未提供相关证据证实,故亦不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第一款的规定,判决驳回周延的诉讼请求。案件受理费744元,其他诉讼费372元,共计1116元,由周延负担。

  宣判后,原审原告周延不服,向本院提起上诉称:第一、原审判决认定事实错误。一审中,出租人李昭出具的申明,只能表明其同意罗秀芳在2005年7月以后有权转租铺面,但对周延与罗秀芳于2005年3月签订的转让协议并未追认,故罗秀芳在出租人事前未同意,事后未追认的情况下与周延达成的转让铺面的协议,应依法予以撤销。第二、原审判决适用法律错误。由于双方签订的转让协议应依法撤销,故本案应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,判决撤销上诉人周延与被上诉人罗秀芳在2005年3月15日签订的铺面转让协议,被上诉人罗秀芳退还收取的转让费15000元,支付同期银行利息100元,并赔偿上诉人经济损失3258.8元。

  被上诉人罗秀芳辩称,转让协议已经出租人李昭追认,故应属有效。请求驳回上诉人的上诉请求,维持原判。

  二审审理中,上诉人周延向本庭提交下列证据:1、2005年10月23日,证人李昭出具的一份证言:证实其于2005年7月13日向承租人罗秀芳出具的申明,只是同意罗秀芳2005年7月13日以后有权转租铺面,对2005年7月13日以前,即2005年3月15日,罗秀芳与周延签订的转让协议不予承认。2、2005年10月8日由出租方李昭、承租方杨均、转租方罗秀芳签订的一份《协议》(复印件),载明李昭同意将校园广场B2—16号商铺由罗秀芳转租给杨均,转让费由罗秀芳与杨均自行协商,时间一年等。

  被上诉人罗秀芳对上诉人周延出具的第一份证据的真实性无异议,认为李昭出具的该份证言与李昭于2005年7月13日出具的申明并不矛盾。对周延出具的第二份证据,罗秀芳以该《协议》是复印件为由不予质证。

  同时,当事人双方对本院于2005年12月28日向双方当事人进行调查时形成的一份询问笔录进行了质证。该笔录中,载明了被上诉人罗秀芳的下列陈述:2005年4月中旬,张国蓉将铺面钥匙交给罗秀芳,后罗将铺面转租给一个卖串串香的。2005年10月,经李昭同意,罗秀芳已将讼争的铺面转租案外人杨均。该份询问笔录经双方当事人签字认可,故在二审庭审中双方当事人对该询问笔录均无异议。

  本院对上述证据经分析后认为,关于证人李昭于2005年10月23日出具的证言,当事人双方对该证言的真实性均无异议,该证言客观反映出租人李昭在本案当事人双方签订转租协议时,罗秀芳并未经过其同意,事后李昭亦表示不予承认的事实,且能够与罗秀芳在一审审理期间提交的李昭于2005年7月13日出具的申明相互印证,故本院对该证据予以采信。关于上诉人周延提供的第二份证据,被上诉人虽以该证据系复印件为由不予质证,但被上诉人罗秀芳在本院组织双方进行调查过程中,认可该商铺一审作出判决后已转租他人的事实,其确认的事实能够与周延提交的《协议》相互印证,故本院对该份《协议》予以采信。对于2005年12月28日的询问笔录因双方当事人均无异议,故本院亦予以采信。

  经审理查明,2003年5月28日,罗秀芳与李昭签订一份租赁合同,约定出租人李昭将座落于四川师范大学南大门东方校园广场的B2—16号商铺出租给罗秀芳使用,租赁期限为3年,合同期内罗秀芳经李昭同意可以将商铺转租给他人,但必须和李昭办理过户手续等。2005年3月15日,罗秀芳在未经李昭同意的情况下与周延签订一份《铺面转让协议书》,约定罗秀芳将四川师范大学南大门东方校园广场的B2—16号商铺一间转让给周延,一次性转让费用为28000元;周延应支付转让费15000元(含铺面水电和房租押金2000元,各1000元整),剩余15000元整周延确保在六月底一次付清;罗秀芳将现有铺面内所有实物全部转让给周延,并协助周延办理该铺面的房屋租赁合同变更和物管等事宜的变更等。同年3月19日,罗秀芳在收到以周延和张国蓉名义支付的现金15000元,并出具收条后将铺面交与周延。2005年7月13日出租人李昭出具一份申明,同年7月26日、10月23日出具两份证言,明确其对2005年3月15日罗秀芳与周延签订的铺面转让协议事前不知情,事后亦未同意,其仅是同意罗秀芳2005年7月13日以后可以转让东方校园广场B2—16号铺面的租赁合同中所约定的罗秀芳名下的权利和义务,但新承租方必须继续罗秀芳与李昭所签合同的全部权利和义务。

  另查明,2005年4月,罗秀芳收回转租的商铺,并于2005年10月8日经出租人李昭同意,将该铺面转租给案外人杨均。

  上述事实,有如下证据予以证实:《东方校园广场商铺租赁合同》、《铺面转让协议书》、《协议》、收条、李昭出具的一份申明及两份证言、本院询问笔录、二审庭审笔录等。

  本院认为,我国《合同法》第二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。….”可见,承租人并不因为与出租人签订租房合同即当然取得转租房屋的权利,承租人仅获得房屋使用权,并无任何处分房屋的权利。承租人与出租人订立租赁合同后,如果征得出租人同意,可将租赁物转租第三人,承租人在未经出租人同意的情况下实施的转租行为,属无权处分行为。根据我国《合同法》第五十一条的规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”因此,无处分权人以自己名义擅自处分他人财产,合同效力未定,如事后取得处分权或者得到权利人的追认,合同生效。结合本案,罗秀芳与出租人李昭签订的租赁合同明确规定,罗秀芳转租铺面须经出租人李昭同意,但罗秀芳在与周延签订转让协议时并未事先征得李昭的同意,这一事实从被上诉人罗秀芳的陈述及证人李昭的证言中均能得到证实。在罗秀芳与周延所签转让协议效力待定的情况下,出租人李昭是否追认该转租行为,是认定该转让协议是否有效的关键。从本案现有证据来看,出租人李昭作为本案证人曾出具一份申明,二份证言。根据二审查明的事实,李昭于2005年7月13日出具申明时,被上诉人罗秀芳实际占有转租的铺面,该申明中虽有同意罗秀芳转租铺面的内容,但对罗秀芳与周延2005年3月15日所签转让协议并未明确表示追认,结合其后李昭出具的两份证言明确表示对2005年3月15日所签转让协议不予认可的内容,本院认为,李昭的证言证实了以下几个基本事实:第一、罗秀芳与周延签订转让协议前其并不知情;第二、其事后对该转让协议亦不予认可;第三、2005年7月13日以后其同意罗秀芳转租铺面。鉴于此,在出租人事前未同意事后未追认的情况下,承租人罗秀芳擅自将其承租的铺面转租给周延,属违法转租,双方签订的铺面转让协议属可变更或可撤销的合同,故上诉人周延主张撤销转让协议的请求于法有据,本院予以支持。我国《合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”就本案来看,罗秀芳违法转租,应当承担合同撤销的主要过错责任,故上诉人周延主张罗秀芳赔偿其资金利息损失,本院予以支持。但上诉人周延所提经济损失3258.8元,因无证据证实该损失系罗秀芳的违法转租行为所致,故本院对该上诉主张不予支持。原判认定事实及适用法律方面均有不当之处,应依法予以改判。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项,《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定,判决如下:

  一、撤销成都市锦江区人民法院(2005)锦江民初字第1472号民事判决,即驳回原告周延的全部诉讼请求;

  二、撤销周延与罗秀芳于2005年3月15日签订的《铺面转让协议》;

  三、罗秀芳于本判决生效之日起十五日内返还周延转让费15000元,并支付利息损失100元;

  四、驳回周延其他诉讼请求。

  本案一审案件受理费744元,其他诉讼费372元,共计1116元,二审案件受理费1116元(周延均预交),均由罗秀芳承担,罗秀芳应在履行上述给付义务时一并支付周延。

  本判决为终审判决。

  审 判 长  杨 桓

  代理审判员  周 文

  代理审判员  王 敏

  二00六年三月十日

  书 记 员  于 洋

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