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杨东与成都优联行物业管理有限公司物业管理合同纠纷案
作者:四川省成都市中级人民法院 来源:四川省成都市中级人民法院 发布日期:2014年07月24日 点击数:

  四川省成都市中级人民法院

  民 事 判 决 书

  (2008)成民终字第424号

  上诉人(原审原告)杨东,男,XXXX年X月X出生,汉族,住XX省X县X镇X街X号X栋X单元X楼X号。

  委托代理人田琼花,四川聚贤律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)成都优联行物业管理有限公司。住所地:成都市上东大街17-37号友谊广场B座20楼。

  法定代表人熊锦章,总经理。

  委托代理人吴战军,男,XXXX年X月X日出生,汉族,住XX市XX区X巷X号X单元X号。

  委托代理人熊伟,四川闻鸣律师事务所律师。

  上诉人杨东因与被上诉人成都优联行物业管理有限公司(以下简称优联行物管公司)物业管理合同纠纷一案,不服成都市锦江区人民法院(2007)锦江民初字第2283号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

  原审法院审理查明如下事实,杨东系郫县银丰园小区业主,所购的住房为银丰园颐香区F座(6幢)1单元4楼16号,该房屋为双水管即卫生间和厨房各一条水管。优联行物管公司系银丰园小区的物业管理单位,每年均与郫县银丰园小区业主委员会签订相同内容的物业管理服务合同。2007年4月26日,优联行物管公司与郫县银丰园小区业主委员会签订的物业管理服务合同约定,郫县银丰园小区业主委员会委托优联行物管公司管理的项目为小区的共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括共用的上下水管道、落水管等,优联行物管公司实现的目标管理为对房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修等;业主按约定标准向优联行物管公司交纳物管费;对房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用,在银丰园小区未建立住房专项维修资金前,共用部位、共用设施、设备的整改,中修和大修项目报业主委员会同意后实施,并按谁受益,谁支付费用的原则办理;优联行物管公司违反合同约定,未能达到约定的管理目标,郫县银丰园小区业主委员会有权要求优联行物管公司限期整改,并达到合同约定,逾期未整改或整改不符合合同约定的,郫县银丰园小区业主委员会有权终止合同,造成损失的,优联行物管公司应赔偿。郫县银丰园小区至今未建立住房专项维修资金。2005年3月,杨东居住的单元因一楼发生地下水管爆裂,造成该单元1至7层住户卫生间停水。要修复下水管,必须进一楼住户家。由于一楼住户长期不在家,致使下水管无法进行修复。2005年4月20日,优联行物管公司和郫县银丰园小区业主委员会联合向一楼住户发出通知,要求一楼业主回家商谈水管断裂一事。由于一楼业主不回家,该单元的业主无法达成如何修复水管的意见。要将断裂的水管修复,必须对一楼住房内进行开挖,工程量大,费用高。是修复断裂的水管,还是另接水管,该单元的住户未达成一致意见。其后,该单元的三楼、六楼业主自己出100元材料费,优联行物管公司出工,将室内厨房供水管改接到卫生间,使卫生间恢复了供水。2007年8月17日,杨东向优联行物管公司发函,要求优联行物管公司修复水管,并要求停止收取从停水之日起至修复之日止的物管费。2007年8月22日,优联行物管公司向杨东回函,提出解决卫生间供水的方法即可采用本单元其他住户的方法,从厨房接管到卫生间,费用100元。杨东未接受该方法。

  原审法院判决认为,优联行物管公司与郫县银丰园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效。杨东系郫县银丰园小区业主,故该物业管理服务合同对杨东具有约束力。杨东所有并居住的房屋,由于地下水管爆裂,致使该单元所有住户的卫生间停水。地下水管爆裂是什么原因以及优联行物管公司是否有过错,杨东未向原审法院举证,故优联行物管公司不应承担地下水管爆裂的过错责任。优联行物管公司作为郫县银丰园小区的物业管理单位,根据《物业管理条例》以及《物业管理服务合同》的约定,优联行物管公司对小区的设备、设施有维修的义务。杨东所居住的单元发生地下水管爆裂,根据优联行物管公司和郫县银丰园小区业主委员会于2005年4月20日联合向该单元一楼业主发出的通知和2007年10月30日郫县银丰园小区业主委员会向原审法院出具的情况说明,以证明优联行物管公司对地下水管爆裂的修复在积极工作。因地下水管属共用设施设备,其修复应属大修。根据本案查明的事实,由于郫县银丰园小区至今未建立住房专用维修资金,按照物业管理服务合同的约定,共用设施设备的修复,采用谁受益,谁支付费用的原则办理,并经郫县银丰园小区业主委员会同意才能实施。要修复爆裂的地下水管费用如何承担,采用何种方式来恢复该单元卫生间的供水,该单元业主应达成共识,且郫县银丰园小区业主委员会对实施方案要同意,对此优联行物管公司无权进行处理。该单元的一些业主,已采取了自己愿意采用的并且不影响他人的方式从厨房接水管到卫生间,并支付了材料费100元,优联行物管公司出工时费,已恢复了卫生间的供水。杨东因不愿接受优联行物管公司提出的恢复卫生间供水的方案,对此优联行物管公司无过错。综上,本案无证据证明优联行物管公司对杨东居住单元的地下水管爆裂有过错;在郫县银丰园小区未建立住房专用维修资金时,对共用设施设备的大修,系优联行物管公司的单方义务。故杨东要求优联行物管公司修复共用主水管道,赔偿损失23200元的诉讼请求,原审法院不予支持。但优联行物管公司作为该小区的物管单位,也应以积极的态度,与郫县银丰园小区业主委员会和业主一起,采用合理的方式,尽快恢复该单元所有业主卫生间的供水。业主也应按照《物业管理服务合同》的约定积极履行相应义务,提出合理合法的修复爆裂水管的方案,使自己住房的卫生间尽快恢复供水。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第一百二十八条,最高人民法院《<关于民事诉讼证据>的若干规定》第二条之规定,判决:驳回杨东的诉讼请求。

  宣判后,原审原告杨东不服,向本院提起上诉。其主要上诉理由为:其入住银丰园小区后按时交纳物业管理费,按照《物业管理服务合同》的约定,优联行物管公司应该对该小区的共用设施进行维修,对本案中爆管的维修工作应该向业主大会或业主委员会提出报告或建议,并根据业主大会的决议,组织维修或更新改造。而优联行物管公司并未履行上述义务,同时优联行物管公司向原审法院提交的一楼业主的通知不能证明优联行物管公司已履行维修义务。为此,优联行物管公司违反合同约定给杨东造成的损失应该进行经济赔偿。请求撤销原判,改判支持其原审诉讼请求。

  被上诉人优联行物管公司辩称,一审法院判决认定事实清楚,程序合法,适用法律和判决结果正确,故请求维持。

  二审中,双方均未向法庭提交新的证据。

  经审理,本院查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致,对此,本院予以确认。

  本院认为,根据双方签订的《物业管理服务合同》约定的内容,优联行物管公司对银丰园共用设施、设备较大的维修义务必须是在征得该小区业主委员会以及业主大会同意的情况下进行,且由于郫县银丰园小区至今未建立住房专用维修资金,按照物业管理服务合同的约定,共用设施设备的修复,采用谁受益,谁支付费用的原则办理。优联行物管公司按合同的约定虽负有具体实施维修工作的义务,但其并无决定是否维修以及具体实施何种维修方案的权力。况且本案中由于爆管位置的具体性以及该房屋一楼业主的现实情况,均造成本案中维修工作的特殊性。而杨东主张优联行物管公司存在有违反合同约定的行为且为其造成了损失,杨东对此负有举证责任,但其提交的相关证据并不能证明其主张的优联行物管公司违约的事实。故原审法院认定优联行物管公司不承担赔偿责任并无不当。

  为此,原审法院判决认定本案事实清楚,证据充分,程序合法,其判决结果正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  本案一审本案案件受理费380元,减半收取190元,由杨东负担。二审案件受理费180元,由杨东负担。

  本判决为终审判决。

  审 判 长  杜 渝

  代理审判员  杨塞兰

  代理审判员  唐 骥

  二00八年三月七日

  书 记 员  罗 毅

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